Le 19 décembre 2019 | Mis à jour le 19 décembre 2019

Comment acheter un restaurant aux enchères ?

par Audrey Ottonelli

Ouvrir votre propre restaurant vous taraude ? Pourquoi ne pas acheter un fonds de commerce aux enchères ? Deux de nos commissaires-priseurs judiciaires vous conseillent pour une transaction sereine et vous donnent les clés pour sauter le pas.

 

Toutes les semaines, plusieurs « cantines » sont proposées aux enchères partout en France. Bail, clientèle, marque ou enseigne, mobilier, matériel, licences… Que comprend exactement la vente d’un fonds de commerce de restauration ?

 

Les éléments corporels et incorporels

La vente d’un fonds de commerce peut englober des biens physiques ou non. « Le potentiel acheteur doit se renseigner sur les éléments corporels et incorporels mis en vente. Les biens non physiques peuvent, par exemple, comprendre le bail, la clientèle et la licence de débit de boissons. Cette dernière n’est pas indispensable. Tout dépend de la vocation du lieu. Une licence III peut suffire pour un restaurant. Si les futurs propriétaires souhaitent proposer un espace bar, il faudra impérativement la licence IV », détaille Marylou Combalier, commissaire-priseur judiciaire de l’étude Les Enchères Occitanes, basée à Montauban.

Les ventes aux enchères de « cantines » peuvent également comprendre les biens physiques. « L’acquéreur peut récupérer le matériel tel que les tables et les chaises mais aussi les équipements de cuisine comme le four, le congélateur ou encore le robot mixeur », poursuit Marylou Combalier. Si un véhicule est porté à l’inventaire, il convient de vérifier s’il est nécessaire à l’exploitation, ou s’il s’agit d’un véhicule destiné à l’usage personnel du dirigeant ou du débiteur, par exemple. « Le cahier des charges précise si le véhicule est compris dans le fonds ou s’il est vendu à part en vente de véhicules », souligne Véronique Ingels, commissaire-priseur judiciaire à Roanne enchères.

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Fonds de commerce de restaurant, café, salon de thé, épicerie fine. Eléments corporels et incorporels (clientèle, enseigne, droit au bail, licence restaurant). Adjugé à 45 760 euros (frais compris) par Véronique Ingels le 6 septembre 2019 à Roanne.

 

Le cahier des charges reprend les éléments vendus

Le cahier des charges, établi avant la vente par le commissaire-priseur, liste précisément les éléments constitutifs vendus avec le fonds. Généralement, les éléments incorporels (clientèle, enseigne, droit au bail, licence) et les éléments corporels sont renseignés à l’inventaire joint. « Il est d’usage de préciser les numéros de lots qui sont compris dans la cession. Le cahier des charges précise que les lots revendicables (en dépôt, location, leasing…) sont exclus du périmètre de la cession. Les stocks font d’ordinaire l’objet d’une adjudication séparée », rappelle Véronique Ingels.

« L’inventaire peut préciser le montant des incorporels portés au bilan du débiteur, ce qui permet de se renseigner au sujet du montant de la dernière transaction sur ce fonds. Les montants de chiffres d’affaire et de comptes de résultats portés sur les dernières liasses fiscales ne sont pas portés officiellement sur le cahier des charges. En effet, il est d’usage que le mandataire sollicite la dispense prévue en matière de vente judiciaire. En revanche, lorsque ces chiffres sont connus, ils peuvent être consultés, de manière informelle, par l’acquéreur potentiel. L’inventaire fait d’ailleurs souvent ressortir la moyenne des trois dernières années, ainsi que les coefficients généralement retenus dans les cessions de ce type d’activité », poursuit le commissaire-priseur.

Le cahier des charges reprend également l’objet social. Il faut alors vérifier que l’activité projetée entre dans cet objet. Cet acte authentique « précise, par ailleurs, si un droit de préemption est susceptible d’être exercé par la commune sur ce fonds. Dans l’affirmative, il conviendra de déterminer le délai restant à courir pour sa purge ». Les frais en sus du montant de l’adjudication, à intégrer au prévisionnel (droits d’enregistrement, honoraires du commissaire-priseur, publicités légales, dénonces par voie d’huissier…), sont indiqués sur le document. « Un devis mentionnant les frais post-vente et les frais pré-vente est remis à l’acquéreur, pour un montant théorique puisque les droits d’enregistrement varient en fonction du montant de la transaction », précise Véronique Ingels.

 

Fonds de commerce restaurant, pizzeria, vente à emporter. Adjugé à 22 880 euros (frais compris) par Barattero le 24 octobre 2018 à Menton.

 

Quels sont les aspects à prendre en compte avant l’achat ?

Le principal point à prendre en considération avant d’acheter un bien en général est l’emplacement. Pour un fonds de commerce de restauration, il est nécessaire de connaître l’environnement. Est-il implanté dans un secteur touristique ? Dans une zone commerciale ? Dans un quartier résidentiel ? A proximité d’entreprises ? « Il est préférable de se renseigner en amont, notamment auprès du voisinage. Outre les raisons officielles de la liquidation judiciaire, d’autres éléments ont peut-être interféré comme un gros chantier en prévision, un accident de la vie ou encore une mauvaise gestion », résume Marylou Combalier. « On notera toutefois que le repreneur achète le fonds mais ne reprend pas les éventuelles dettes ». Le potentiel acheteur peut, également, prendre connaissance de l’ancienneté du lieu. « Cet élément permet de savoir s’il existe une clientèle solide ».

Il est, ainsi, primordial de se rendre sur place et de visiter le fonds de commerce. « Le client pourra se faire une idée de l’entretien des locaux et du matériel, de la vétusté ou non des équipements. C’est une étape non négligeable » selon Marylou Combalier. « Il est aussi intéressant de se renseigner sur le montant éventuel de travaux qui auraient été réalisés par le précédent exploitant. D’ordinaire acquis au propriétaire en fin de bail selon les rédactions classiques, ils bénéficient au cessionnaire pour toute la durée du bail, sans que le propriétaire puisse prétendre à une augmentation du loyer de leur fait », appuie Véronique Ingels.

 

Fonds de commerce bar restaurant hôtel, licence IV, centre de ville de Mendé (48). Eléments corporels et incorporels (clientèle, enseigne, droit au bail, licence IV. Adjugé à 45 760 euros (frais compris) par Hervé Legroux le 23 mai 2019 à Rodez.

 

Quels sont les avantages d’un achat aux enchères ?

Le premier avantage est indéniablement le tarif. « La mise à prix n’a rien à voir avec les achats via mandataire ou tribunal par exemple. Selon les régions, le prix peut être divisé par quatre voire cinq », rapporte Maylou Combalier. C’est généralement une bonne affaire financière.

Un achat via un commissaire-priseur judiciaire permet, d’autre part, une opération transparente. « Nous sommes un intermédiaire officiel et devons mettre à disposition via le cahier des charges l’ensemble des éléments et des documents dont nous disposons », conclut Maylou Combalier.

 

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